Wat zijn mijn rechten als huurder?

Soms valt een conflict met een verhuurder niet te vermijden. Wat zijn in dat geval dan jouw rechten als huurder? VBO-huisadvocaat mr. Johan van de Sande geeft tekst en uitleg aan de hand van onderstaand artikel.

Een huurder meldde zich bij mij. Hij was ten einde raad. De centrale verwarming was al weken stuk. Hij had de verhuurder daar vele keren over benaderd, maar die raadde aan om meer dekens op het bed te leggen en een elektrische kachel te kopen. Dat vond de huurder geen goede oplossing. Maar wat kan hij ondernemen? En stel nu dat de huurprijs laag is en de verhuurder vindt dat de huurder daarom gebreken zelf maar moet oplossen? 

Na aanmanen eigenrichting
De wetgeving is duidelijk over de onderhoud- en herstelplicht van de verhuurder. De hoofdregel bij de verhuur van woonruimte is, dat de verhuurder de plicht heeft om een redelijk onderhouden woning ter beschikking te stellen. De verhuurder moet daarom gebreken herstellen. Een uitzondering daarop zijn kleine herstellingen die geen omvangrijke werkzaamheden of hoge kosten met zich meebrengen. De wetgever heeft een lijst opgemaakt, het Besluit kleine herstellingen. Dat bevat een overzicht van allerlei kleine gebreken die door de huurder zelf moeten worden hersteld. 

De wetgever gaat er vanuit dat een huurder enige zelfredzaamheid heeft. Het gaat dan om eenvoudige klussen, zoals het vastzetten en vastschroeven van loszittende onderdelen zoals deurknoppen, elektrische schakelaars, het herstellen van kraanleertjes, het smeren van scharnieren en het in verzorgende staat houden van de tuin.

Zodra er sprake is van meer dan noemenswaardige kosten of technisch ingewikkeldere zaken, dan wel moeilijk bereikbare delen van de woning, worden het onderhoud en reparatie een verplichting van de verhuurder. Slechts als de huurder zelf schade heeft veroorzaakt, is hij zelf verplicht om die te laten herstellen, ook als dat gepaard gaat met hogere kosten.

Wat als de verhuurder weigert? 
De wetgever kiest voor een praktische oplossing. De huurder moet eerst de gebreken aan de verhuurder melden en hem een redelijke tijd geven om deze te verhelpen. Als de verhuurder daarmee in gebreke blijft, dan ontstaat er een eigenrichtingsbevoegdheid. Dat betekent dat de huurder dan zelf de gebreken mag laten herstellen en de daaraan verbonden redelijke kosten mag verhalen op de verhuurder. Hij is zelfs bevoegd om die redelijke kosten te verrekenen met de huurprijs.

Als het herstel van de gebreken te kostbaar is, kan de huurder natuurlijk ook naar de rechter en een veroordeling vragen van de verhuurder om de gebreken te herstellen. Al die tijd zal de huurder niet het volle woongenot hebben. De huurder kan in dat geval aan de Huurcommissie of aan de rechter (afhankelijk of het gaat om sociale huur of vrije sectorhuur) vragen om een huurprijsverlaging.

Slechte woning, dus lagere huur
In het onderhavige geval meende de verhuurder ook dat de huurder niet al te veel van hem mocht verlangen omdat de huurprijs relatief laag is. Die vlieger gaat echter niet op. De wetgever heeft nadrukkelijk geregeld dat een lage huurprijs niet betekent dat de verhuurder daarom minder plichten zou hebben. De achtergrond is gelegen in de wens van de wetgever om te voorkomen dat er min of meer sloopwoningen worden verhuurd tegen een lage prijs waartegenover de huurder dan veel minder woongenot mag verwachten.

Het advies aan deze huurder was dus eenvoudig: stuur een duidelijke opgave van de gebreken, verzoek de verhuurder om binnen een redelijke tijd deze te verhelpen en zeg daarbij aan dat, als hij dat verzuimt, je dan zelf die gebreken laat herstellen en de kosten verrekent met de huur.

Om te verhinderen dat de verhuurder achteraf klaagt over de te hoge herstelkosten, adviseer ik om een aannemer eerst een offerte te laten maken en die aan de verhuurder toe te sturen. Als de verhuurder dan nog steeds niet reageert, moet hij achteraf niet klagen over het feit dat die gemaakte kosten te hoog zouden zijn.